Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
– Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Hợp đồng thuê bất động sản;
– Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
– Hợp đồng môi giới bất động sản;
– Hợp đồng định giá bất động sản;
– Hợp đồng tư vấn bất động sản;
– Hợp đồng đấu giá bất động sản;
– Hợp đồng quảng cáo bất động sản;
– Hợp đồng quản lý bất động sản.

2. Các nguyên tắc ký kết hợp đồng
– Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận.
– Nguyên tắc bình đẳng.
– Nguyên tắc thiện chí, trung thực.
– Nguyên tắc chịu trách nhiệm dân sự.
– Nguyên tắc tôn trọng đạo đức, truyền thống tốt đẹp.
– Nguyên tắc tôn trọng, bảo vệ quyền dân sự.
– Nguyên tắc tôn trọng lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.
– Nguyên tắc tuân thủ pháp luật.
– Nguyên tắc hoà giải.

3. Hình thức hợp đồng
Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

4. Nội dung các loại hợp đồng
– Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau:
a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;
b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng;
c) Giá mua bán;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
g) Bảo hành;
h) Giải quyết tranh chấp;
i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau :
a) Tên, địa chỉ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
b) Các thông tin về quyền sử dụng đất;
c) Giá chuyển nhượng;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn giao, nhận đất và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
g) Giải quyết tranh chấp;
h) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

– Hợp đồng thuê bất động sản bao gồm các nội dung sau :
a. Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê;
b. Các thông tin về bất động sản;
c. Giá thuê bất động sản;
d. Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ. Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản;
e. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
f. Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo(nếu có);
h. Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có);
i. Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê;
k. Giải quyết tranh chấp;
m. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

– Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau:
a) Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua;
b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng;
c) Giá thuê mua;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn cho thuê mua;
e) Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng trước khi hết hạn thuê mua (nếu có);
g) Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng;
h) Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua;
i) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
k) Giải quyết tranh chấp;
l) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

– Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau :
a. Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới;
b. Đối tượng và nội dung môi giới;
c. Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới;
d. Thời hạn thực hiện môi giới;
đ. Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới;
e. Phương thức, thời hạn thanh toán;
f. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
h. Giải quyết tranh chấp;
k. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

– Hợp đồng định giá bất động sản bao gồm các nội dung sau :
a. Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định giá;
b. Bất động sản được định giá;
c. Thời hạn và tiến độ thực hiện;
d. Giá dịch vụ định giá;
đ. Phương thức, thời hạn thanh toán;
e. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
f. Giải quyết tranh chấp;
h. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

– Hợp đồng tư vấn bất động sản bao gồm các nội dung sau :
a. Tên, địa chỉ của bên tư vấn và bên yêu cầu tư vấn;
b. Nội dung, phạm vi tư vấn;
c. Thời hạn, tiến độ thực hiện dịch vụ tư vấn;
d. Giá dịch vụ tư vấn;
đ. Phương thức, thời hạn thanh toán;
e. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
f. Giải quyết tranh chấp;
h. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

– Hợp đồng đấu giá bất động sản bao gồm các nội dung sau :
a. Tên, địa chỉ của bên đấu giá và bên yêu cầu đấu giá bất động sản;
b. Bất động sản được đấu giá;
c. Thời gian, địa điểm đấu giá, hình thức đấu giá;
d. Giá khởi điểm của bất động sản được đem đấu giá;
đ. Thời hạn, tiến độ thực hiện;
e. Giá dịch vụ đấu giá;
f. Phương thức, thời hạn thanh toán;
h. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
k. Giải quyết tranh chấp;
m. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

– Hợp đồng quảng cáo bất động sản bao gồm các nội dung sau:
a. Tên, địa chỉ của bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo và bên yêu cầu quảng cáo bất động sản;
b. Bất động sản được quảng cáo;
c. Hình thức, nội dung, phạm vi, phương tiện quảng cáo bất động sản;
d. Địa điểm, thời gian, thời lượng quảng cáo bất động sản;
đ. Giá dịch vụ quảng cáo;
e. Phương thức, thời hạn thanh toán;
f. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
h. Giải quyết tranh chấp;
k. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

– Hợp đồng quản lý bất động sản bao gồm các nội dung sau :
a. Tên, địa chỉ của bên quản lý và bên thuê quản lý bất động sản ;
b. Bờt động sản được quản lý;
c. Nội dung và phạm vi quản lý bất động sản;
d. Yêu cầu đối với bên quản lý bất động sản;
đ. Giá dịch vụ quản lý;
e. Phương thức, thời hạn thanh toán;
f. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
h. Thời hạn quản lý bất động sản;
k. Giải quyết tranh chấp;
m. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

5. Thủ tục giao dịch đối với một số loại bất động sản thông dụng
5.1.Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
1. Hồ sơ mua bán nhà ở nộp cho cơ quan quản lý nhà ở :
# Hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng Nhà nước
# Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở như : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở…
# Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ).
# Đối với cá nhân là người Việt kiều còn phải kèm theo giấy tờ như: bản sao Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam
Trình tự, thủ tục :
# Bước 1 : Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và chứng minh thư nhân dân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
# Bước 2 : Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức).
Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
# Bước 3 : Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
# Bước 4 : Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
# Bước 5 : Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng địa phương.

5.2.Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở :
5.2.1. Hồ sơ mua bán :
# Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của Luật nhà ở (chỉ có quyền sở hữu nhà ở trên đất của người khác như xây dựng nhà ở trên đất thuê, đất mượn);
# Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứng Nhà nước;
# Bản kê khai nộp lệ phí trước bạ nhà ở.
# Đối với cá nhân là người Việt kiều còn phải kèm theo giấy tờ như: bản sao Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam
5.2.2. Trình tự, thủ tục :
# Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở trong trường hợp này được thực hiện như quy định đối với trường hợp mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở nêu tại phần a trên đây.
# Trong trường hợp này bên bán không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất mà bên mua chỉ phải nộp lệ phí trước bạ (bằng 1% giá trị nhà ở theo quy định).
# Người mua chỉ được quyền sở hữu nhà ở theo thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

5.3. Chuyển quyền sử dụng đất :
5.3.1. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất :
# Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
# Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và khoản 5 Điều 50 Luật đất đai
5.3.2. Trình tự, thủ tục :
# Bước 1 : Một trong các bên tham gia giao dịch nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
# Bước 2 : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra và gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
# Bước 3 : Sau khi nhận thông báo của cơ quan thuế, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thông báo cho các bên chuyển nhượng đi nộp nghĩa vụ tài chính;
# Bước 4 : Các bên chuyển nhượng nộp nghĩa vụ tài chính và chuyển biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
# Bước 5 : Các bên chuyển nhượng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

6. Công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản
6.1.Khái niệm :
Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

6.2. Các hợp đồng, giao dịch bất động sản bắt buộc phải có công chứng :
# Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
# Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất.
# Hợp đồng mua bán nhà ở.
# Hợp đồng tặng cho nhà ở.
# Hợp đồng thế chấp nhà ở.
# Hợp đồng thuê nhà ở của cá nhân có thời hạn từ 6 tháng trở lên.
# Các hợp đồng khác liên quan đến quyền sử dụng đất và nhà ở.

6.3. Công chứng hợp đồng, giao dịch :
6.3.1. Hồ sơ công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản :
# Phiếu yêu cầu công chứng (do cơ quan công chứng cũng cấp);
# Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
# Bản sao giấy tờ về bất động sản;
# Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
Nếu là Việt kiều phải kèm theo các giấy tờ chứnh minh đủ điều kiện được tham gia giao dịch về nhà ở như Hộ chiếu hợp lệ, Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam…

6.3.2. Trình tự công chứng đối với hợp đồng soạn sẵn :
# Bước 1 : Các bên đến công chứng nộp hồ sơ cho công chứng viên, khi đi đem theo bản chính giấy tờ sở hữu nhà ở để công chứng viên đối chiếu.
# Bước 2 : Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và vào sổ công chứng.
Trường hợp cần làm rõ các vấn đề liên quan thì yêu cầu người đề nghị công chứng giải trình hoặc tiến hành thẩm tra, xác minh. Nếu không làm rõ được thì trả lại hồ sơ công chứng
# Bước 3 : Công chứng viên kiểm tra dự thảo, nếu có nội dung sai pháp luật thì yêu cầu người đề nghị công chứng chỉnh sửa lại dự thảo. Nếu dự thảo không được chỉnh sửa lại thì từ chối công chứng và trả lại hồ sơ công chứng.
# Bước 4 : Các bên đọc lại dự thảo và ký vào hợp đồng, giao dịch. Côg chứng viên chứng nhận vào hợp đồng, giao dịch.
# Bước 5 : Bên yêu cầu công chứng nộp lệ phí công chứng và nhận lại hợp đồng, giao dịch đã được công chứng.

6.3.3. Trình tự công chứng đối với hợp đồng do công chứng viên soạn :
# Bước 1: Các bên đến công chứng nộp hồ sơ cho công chứng viên, khi đi đem theo bản chính giấy tờ sở hữu nhà ở để công chứng viên đối chiếu;
# Bước 2: Cơ quan công chứng xem xét, nếu các bên đủ điều kiện tham gia giao dịch thì lập hợp đồng. Nếu thấy cần thiết thì kiểm tra, xác minh.
# Bước 3: Các bên đọc lại hợp đồng, giao dịch, nếu đồng ý thì ký vào hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên chứng nhận vào hợp đồng, giao dịch;
# Bước 4: Người đề nghị công chứng nộp lệ phí công chứng và nhận lại hợp đồng, giao dịch đã công chứng.
Thời hạn công chứng: không quá 02 ngày làm việc. Nếu hợp đồng, giao dịch phức tạp thì tối đa không quá 10 ngày làm việc. Thời hạn kiểm tra, xác minh (nếu có) không tính vào thời hạn công chứng.